V předešlých letech 2020 a 2021 pandemie COVID zamíchala s kartami v celé společnosti a rok 2021 můžeme označit za průlomový ve vývoji cen realitního trhu v celém světě, ale především v České republice. S rostoucí inflací lidé začali uvažovat, kam vložit své těžce vydělané peníze, které ležely v bance, nebo pod polštářem a ztrácely na hodnotě.
V uvedené době zájem lidí o koupi nemovitosti také podporovaly banky s krásnou úrokovou sazbou mnohdy pod 2 %. Stalo se tedy, že poptávka značně překračovala nabídku a ceny nemovitostí rapidně rostly. Možná už jste mnozí také zaregistrovali tzv. aukce nemovitostí, které především v této době, také přispěly k nárustu cen prodávaných nemovitostí.
Počáteční nákupní horečku prvních měsíců roku 2021 pomalu začala korigovat ČNB pozvolným zvyšováním základní sazby na což reagovaly banky zvyšováním úrokové sazby. Z krásných 2 % se v současné době, tedy začátkem roku 2022 přibližujeme k 5 %.
Další změny směřující k úpravě trhu s nemovitostmi budou postupem roku 2022 následovat. Jde především o změnu příjmového limitu DTI (debt to income ratio), který bude na hodnotě 8,5. jde o celkový dluh žadatele daný násobky čistého ročního příjmu. Tzn. Máte-li čistý příjem 25000,- Kč, roční příjem je 12 * 25 000,- Kč = 300 000,- Kč. Tuto částku vynásobíme příjmovým limitem 8,5 * 300 000,- Kč a vychází nám 2 550 000,- Kč jako maximální půjčka. Tuto částku je nutno ještě ponížit o tzv. DSTI (debt service-to-income) tedy poměr dluhové služby k příjmu. Jedná se o součet všech finančních závazků, které nesmí překročit 45 % vašeho příjmu. V tomto případě při příjmu 25 000,-Kč čistého činí maximální splátka 11 250,- Kč. Byla-li by 4 % úroková sazba na 30 let, dostaneme se na měsíční splátku 12 174,- Kč. V našem případě bychom si tedy mohli půjčit jen 2 360 000,- Kč.
Do toho nám ještě vstoupí změna výše kapitálu, který musíte dát ze svého z 10 na 20 % z pořizovací částky.
Podrženo a sečteno, nákup nemovitosti v roce 2022 nebude snadný a bude důležité mít naspořeno co možná nejvíce vlastního kapitálu. Na stranu druhou zvyšování úrokové sazby povede k prodeji nemovitostí, u kterých měli klienti svůj úrok na koupi a rekonstrukci zakoupené nemovitosti tzv. napjatý a s růstem cen stavebního materiálu nebudou schopni rekonstrukci provést nebo dostát svým závazkům vůči bankám. Tyto nemovitosti se asi brzy objeví znovu na trhu.
Zhroucení trhu z nemovitosti nepředpokládám, ale ani pád současných cen. Lze předpokládat, že se trh s nemovitostmi oživí vlivem růstu úrokové sazby, která bude mít vliv na majitele s finančními potížemi a přinutí je prodávat. Mladým tato doba příliš přát nebude, naopak pro investory a vlastníky nemovitostí bude rok 2022 přínosný.
Z pohledu ohodnocování nemovitých věcí bude rok 2022 plný očekávání.
MV