K čemu potřebuji odhad?
Znalecký posudek nemovité věci je v dnešní době především zapotřebí:
- Při prodeji nebo koupi nemovité věci.
- Při žádosti o hypotéku na bydlení.
- Pro daňové účely.
- Pro potřeby dědického řízení.
- Pro darovací smlouvu.
- Pro vypořádání podílového spoluvlastnictví.
- Pro vypořádání společného jmění manželů.
- Pro výkon exekuce.
- Pro oceňování věcných břemen.
Určení ceny podle účelu ocenění
Určuji cenu zjištěnou (někdy také administrativní) podle vyhlášky č. 441/2013 Sb. v platném znění, která provádí ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném znění.
Dále určuji tržní hodnotu nebo obvyklou cenu za užití metody nákladové, výnosové a porovnávací.
Obvyklou cenu nebo také obvyklá ceny nemovitosti se stanovuje zák.č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) v § 2 odstavci 2 jako cenu, „která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena (cena obvyklá při oceňování nemovitosti znamená) vyjadřuje hodnotu majetku nebo služby a určí se ze sjednaných cen porovnáním.“
Tržní hodnotu (např. tržní cena bytu) nebo také odhad tržní ceny nemovitosti stanovuje zák.č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) v § 2 odstavci 4 jako odhadovanou částku, „za kterou by měly být majetek nebo služba směněny ke dni ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím, a to v obchodním styku uskutečněném v souladu s principem tržního odstupu, po náležitém marketingu, kdy každá ze stran jednala informovaně, uvážlivě a nikoli v tísni. Principem tržního odstupu se pro účely tohoto zákona rozumí, že účastníci směny jsou osobami, které mezi sebou nemají žádný zvláštní vzájemný vztah a jednají vzájemně nezávisle.“
Tržní hodnotu nebo také odhad tržní ceny nemovitostí také označujeme jako střední hodnotu cenového rozptylu předpokládaných tržních cen. Jedná se o ekonomický obecný pojem.
Jednotlivé metody oceňování stanovuje zák.č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) v § 2 odstavci 9 písmeno a) až c) jako jiný „způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je
a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění,
b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry),
c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci“.
Reprodukční cena nemovitosti je taková cena nemovitosti, za kterou by bylo možné nemovitost pořídit v době nacenění s odpočtem jejího opotřebení.
Kalkulačka a odhad ceny nemovitosti online. V současné době se velice často na webech objevují „odhady ceny nemovitosti kalkulačka“, „odhad ceny bytu online“ nebo“ odhad ceny pozemku kalkulačka“, které se tváří jako platforma, která je schopna určit ceny nemovitosti na pár kliknutí. Skutečnost je jiná. Určení ceny jakékoli nemovitosti je poměrně složitý výpočet odvíjející se od mnoha faktorů. Základními faktory stále zůstávají velikost, stav, místo a typ nemovitého majetku, ale vstupuje zde mnoho dalších neméně podstatných vlivů, které nelze jednoznačně promítnout do určení ceny nemovitosti bez toho, aniž by „soudní odhadce nemovitostí“ nebo „soudní znalec oceňování nemovitosti“ danou nemovitost viděl na vlastní oči, poznal např. možnosti parkování, sousedy, občanskou vybavenost, možností příjezdových cest, orientaci nemovitosti, okolní stavby, reálnou kondici nemovitosti a její reálné využívání a mnoho a mnoho dalších údajů mající vliv na výslednou cenu nemovitosti.